Les étapes préalables au démarrage du chantier
La conception d'une opération immobilière, n'est pas chose aisée.....
Lorsqu'on se penche sur la question, on met un pied dans le labyrinthe, des lois (lois sur l'eau, environnementales...) , des marchés (public...), des réglementations (Normes...), des obligations, des contraintes (de la zone ou l'on souhaite faire ce projet) (proximité d'une voie classée, d'une autoroute, d'un cimetière, d'une zone inondable.......), du code du travail......
Voici une présentation des étapes importantes à ne pas oublier, lorsqu'on démarre cette aventure:
Le choix d'un coordinateur SPS et d'un Bureau de Contrôle intervient en Amont...A mon sens, le choix d'un Bureau de contrôle et d'un CSPS. car leur expertise va permettre de valider les choix de conception de votre Maître d'oeuvre.
Je vais détailler ci dessous, les phases APS et APD, car ces dernières définissent plus précisément le projet immobilier que vous souhaitez voir naître.
Pour autant, avant la construction "technique" du bâtiment, il y a la construction "administrative" du dossier. Pour ce faire, vous devez savoir qu'au delà de ces 2 phases ( APS, APD), il y a également de nombreuses étapes......
Les voici sur le document ci joint:
Dès le début de l'idée d'un projet, il est nécessaire de penser :
- fonctionnement optimisé de l'ouvrage,
- économies annuelles et sur la durée de vie de l'ouvrage à minima sur 50 ans,
- exploitation-maintenance anticipée,
- maîtrise des investissements,
- qualité d'usage.
Ce principe se nomme : PCEM, Prise en Compte de l'Exploitation et de la Maintenance.
La prise en compte de l'exploitation et de la maintenance dès la conception ( PCEM):
Au moment de l'élaboration des dossier qui permettent de définir davantage le projet, il est important (et trop souvent sous-estimé) de prendre en compte l'impact budgétaire des coûts liés à la maintenance pour l'exploitation ou l'utilisation d u bâtiment:
- Entretien des façades,
- entretien des espaces verts,
- entretien des chaudières,
- Entretien des accès, (portes et portails,
- Entretien des ascenseurs,
- entretien des étanchéités, des chéneaux, des réseaux (humide et sec), de la réception télévisuelle.......
L'aspect "comment on entretien" est prit en compte dans l'élaboration du DIUO, mais le coût de la maintenance est trop souvent négligé.....
Dans son dossier, on peut tout à fait demander à l'entreprise de préciser les coûts de la maintenance....
D'ailleur, sur la Mission PRO du Maître d'oeuvre, le maître d'oeuvre précise le coût du projet, et peut indiquer (si on lui demande poliment ) la notion de coût d'exploitation.
Juste pour précision généraliste, voici un ordre d'idée de l'importance des coût, en fonction des étapes:
La phase APS - Avant Projet Sommaire-
Cette étape, une des 1ère action du Maître d'Oeuvre, doit à minima, permettre de
- De préciser la composition générale en plan et en volume ;
- D'apprécier les volumes intérieurs et l'aspect extérieur de l'ouvrage ;
- De proposer les dispositions techniques pouvant être envisagées ;
- De préciser le calendrier de réalisation et, le cas échéant, le découpage en tranches fonctionnelles ;
- D'établir une estimation provisoire du coût prévisionnel des travaux.
Voici un déroulé de la progression de cette phase:
Lorsque cette étape est présentée par la maître d'oeuvre, et que le Maître d'ouvrage valide finalement cette 1ère phase ( au bout de multiples modifications, discussions....), alors l'étape suivante ( qui est bien souvent déjà amorcée est l' APD (Avant Projet Définitif).
La phase APD - Avant Projet Définitif-
Cette 2nde étape, doit permettre, quant à elle:
- De déterminer les surfaces détaillées de tous les éléments du programme ;
- D'arrêter en plans, coupes et façades les dimensions de l'ouvrage, ainsi que son aspect ;
- De définir les principes constructifs, les matériaux et les installations techniques ;
- D'établir l'estimation définitive du coût prévisionnel des travaux, décomposés en lots séparés ;
- De permettre au Maître de l'Ouvrage d'arrêter définitivement le programme ;
- De permettre l'établissement du forfait de rémunération dans les conditions prévues par le contrat de maîtrise d'œuvre.
Voici un déroulé de la progression de cette phase:
Des précisions sur le site suivant.....
......Et bien, on ne peut toujours pas commencer !!!!!!, et bien non......il vous faut des entreprises, et pour ce faire, votre Maître d'oeuvre doit passer à la phase PRO DCE.
Plusieurs choix.....entreprise Générale......corps d'état séparés......, combien de lots !!!!
Il faudra également passer par une étude de sol.....C'est quand même l'étude de sol, qui va permettre de définir, la qualité du sol, la portance du sol, les différentes possibilités de fondation......
Les différentes missions d'étude de sol sont:
- Mission G1:
- Mission G2:
Cette mission est réalisée en phase Etude de projet. Cette mission permet l'élaboration du projet, et réduit les conséquences des risques géotechniques importants identifiés.
- Mission G3:
Cette mission doit être prise en charge par l'entreprise. Elle permet d'affiner la mission G2, et de suivre l'exécution.
- Mission G4:
Cette mission permet de valider la bonne exécution des fondations faîtes par l'entreprise. Elle peut être à la charge du Maître d'Ouvrage s'il le souhaite.
- Mission G5:
La mission G5, concerne les situations d'expertise.
Le DCE est le Dossier de Consultation des Entreprises. Cela représente l'ensemble des pièces écrites ( et graphiques...) que les entreprises consulteront afin de pouvoir vous transmettre leur meilleure proposition pour réaliser cet ouvrage......
- Dès lors que l'ensemble des pièces sont réalisées (cahier des charges, CCTP, CCAP....)il faut aller chercher les entreprises, soient par contact direct (marché privé), soit par consultation (Marché public).
Et ensuite, il faut analyser ces offres pour prendre la meilleure........😒😕😟....Dur dur de faire un choix.....
Ça y est le choix des entreprises est fait......on va passer rapidement dans la concret.....le dur du dur...
Les lots par corps de métiers:
Lot 1 VRD,
Lot 2 Gros oeuvre,
Lot 3 Charpente / couverture
Lot 4 Électricien
Lot 5 Plombier,
Lot 6 Revêtement de sol- mur
Lot 7 Plaquiste
Lot 8 Peinture,
Lot 9 Nettoyage de chantier
.../.... ( sécutité /gardiennage....)
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