la gestion de la maintenance des équipements
Des étapes à anticiper, à ne pas manquer...
Nous allons rappeler ici le contexte Obligatoire , Facultatif...ou vivement conseillé sur les contrats de maintenance des équipements présents sur la résidence, qu'un Maître d'Ouvrage, bailleur ou propriétaire doit acter pour son patrimoine....
Dans un 1er temps, il est opportun de rappeler que :
Le contrat de maintenance est un contrat de prestations de services par lequel un prestataire s'engage à fournir des prestations, dont l'assistance au Client, dans l'utilisation d'un équipement et la réparation des dysfonctionnements.
Le contrat de maintenance est lié au contrat d'entretien. Ces contrats peuvent prévoir l'intervention d'un mainteneur pour des pannes importantes avérées.
- Chauffages collectifs, depuis le 15 Septembre 2009, ( Gaz, bois, Héliopac...)
- Ascenseurs
Article de loi sur la maintenance des ascenseurs
- Les appareils motorisés: Portes et portails automatiques,
- La sécurité incendie,
- Le contrôle des installations de sécurité pour les accès aux équipements : lignes de vie, échelles à crinoline, crochets d'ancrages...
- Les ramonages: conduits bois et conduits VMC gaz,
- l'entretien des chaudières gaz,
- Les aires de jeu, les piscines.
Ca y est.....ouf............😫 😫 😫, les contrats sont définis, et nous avons les entreprises pour chaque activités et/ou équipements.....
Sur une vision globale, nous avons 3 ensembles:
Nous verrons ici les Obligations Contractuelles de chacune des parties.
Le propriétaire de/des l'équipement(s):
Tout d'abord, le propriétaire de(s) l'équipement(s) , ( chaudières, cumulus, portails, ascenseurs, plomberie.....) doit s'assurer que l'équipement est utilisé normalement....Je sais ça à l'air idiot....mais ça part de là !...surtout lorsque l'utilisateur n'est pas le propriétaire...
(Une porte n'est pas faîte pour s'ouvrir à coup de pied, un portail ne doit pas être forcé......)
Ensuite, au moment de la mise en place du contrat, dès la signature de celui ci, il ne faut pas penser que la responsabilité de l'équipement a basculé chez le mainteneur......Le propriétaire du bien reste l'unique propriétaire.....
Le propriétaire doit s'assurer:
L'ensemble de ces éléments constituent le DUEM (Dossier d'Utilisation et d'Exploitation de la Maintenance)
L'entreprise chargé de la maintenance:
La maintenance est une fonction essentielle, car elle contribue à maintenir dans un état optimal de fonctionnement des équipements.
L'entreprise doit garantir la sûreté des systèmes, la sécurité du personnel, et la sécurité de l'utilisateur final.
Assurer des résultats de fonctionnement optimal, de délais de panne très court (ou des durées de fonctionnement les plus long possible 😁...Ça dépend de quel point de vue on se place...😁...), le respect des normes et réglementations diverses, la maintenance corrective, la maintenance préventive......et les VE ( Visites d'équipements ) qui imposent des visites réglementaires sur les équipements pour vérifier les organes de sécurité et le parfait fonctionnement de l'équipement à un instant "T"...
Je détaillerai à par la suite dans ce chapitre, les VE en fonction des équipements........
Tout ceci dans un environnement ou les contraintes économiques sont très fortes, et ou les nouveautés technologiques sont exponentielles, et les contraintes environnementales drastique....
Nous allons rappeler ici le contexte Obligatoire , Facultatif...ou vivement conseillé sur les contrats de maintenance des équipements présents sur la résidence, qu'un Maître d'Ouvrage, bailleur ou propriétaire doit acter pour son patrimoine....
Dans un 1er temps, il est opportun de rappeler que :
"les actions de maintenance et les contrôles périodiques réglementaires qui doivent être réalisés sur les bâtiments et leurs équipements, et qui sont de la responsabilité de l’employeur, du gestionnaire ou du propriétaire selon les cas."
Le contrat de maintenance est un contrat de prestations de services par lequel un prestataire s'engage à fournir des prestations, dont l'assistance au Client, dans l'utilisation d'un équipement et la réparation des dysfonctionnements.
Le contrat de maintenance est lié au contrat d'entretien. Ces contrats peuvent prévoir l'intervention d'un mainteneur pour des pannes importantes avérées.
- Les contrats de Maintenances définis comme étant Obligatoires:
- Chauffages collectifs, depuis le 15 Septembre 2009, ( Gaz, bois, Héliopac...)
- Ascenseurs
Article de loi sur la maintenance des ascenseurs
- Les appareils motorisés: Portes et portails automatiques,
- La sécurité incendie,
- Le contrôle des installations de sécurité pour les accès aux équipements : lignes de vie, échelles à crinoline, crochets d'ancrages...
- Les ramonages: conduits bois et conduits VMC gaz,
- l'entretien des chaudières gaz,
- Les aires de jeu, les piscines.
- Les contrats de Maintenance définis comme étant vivement conseillés:
- Nettoyage des parties communes, et des locaux poubelles: responsabilité de l'hygiène et la sécurité (cf: règlement départemental d'hygiène et sécurité de son département....)
- Les comptages d'eaux ( froide et chaude),
- la robinetterie; pour palier les éventuels sinistre dû à un dégât des eaux
- la vérification et le contrôle des toitures terrasses, pour palier les éventuels sinistre dû à une infiltration d'eau
- l'entretien des installations solaires/photovoltaïques
- L'entretien des cumulus,
- L'entretien des réseaux humides (horizontaux et verticaux); EU, EV, EP
- Les contrats de Maintenance divers:
- Les espaces vert,
- les élagages,
- L'entretien de la voirie,
- La réception de la télévision, ; un Maître d'ouvrage doit donner à son locataire un accès à l'audio visuel. Il n'est pas obligatoire de mettre en place un contrat de maintenance. Pour autant, si besoin, le bailleur à l'obligation de vérifier son réseau TV et d'acter les travaux dans le cadre d'un changement de plan de fréquence géré par l' ANFR (agence nationale des Fréquences)
Sur l'ensemble des équipements sur lesquels ont peut acter un contrat, il en existe 4 différents et complémentaire:
- Contrat d'entretien:
Maintenance Préventive et dépannage, modernisation, garantie de fonctionnement, suivi en temps réel.
- Contrat d'exploitation:
Entretien, garantie totale, renouvellement programmé des équipements, financement, intéressement.
- Contrat de l'approvisionnement et de l'optimisation de l'énergie:
Fourniture des combustibles, suivi des performances, contrat de résultat avec intéressement, contrat de fourniture d'énergie.
- Contrat Multi-technique:
Il s'agit là de la prise en charge de la maintenance préventive, des dépannages, d'une garantie de fonctionnement.....
D'une manière générale, dans ces contrats, il est évoqué les dénominations suivantes qui correspondent à des postes de facturations:
P1, P2, P3, P4, P5
Ces postes appartiennent à l'origine au chauffagiste....Il arrive souvent que par dérive, ils soient utilisés sur les autres équipements (portails, ascenseurs, antennes, production d'eau chaude par divers moyens....)
La signification de ces "postes de facturation" est la suivante:
Poste P1:
Fourniture d'énergie ( gaz, électricité, .....)
Poste P2:
Maintenance préventive et curative (mise en route, réglages, contrôle, ramonages..)
Poste P3:
Renouvellement programmé des équipements, garantie totale...
Attention, sur ces factures, la part correspondante à la main d'oeuvre doit être inscrite sur la ligne du P2: Sur la facture "P3" ne doit apparaître que les pièces.
Poste P4:
Financement des installations,
Poste P5:
Travaux dans le cadre du contrat (fourniture, installation, maître d'oeuvre)
- La réception de la télévision, ; un Maître d'ouvrage doit donner à son locataire un accès à l'audio visuel. Il n'est pas obligatoire de mettre en place un contrat de maintenance. Pour autant, si besoin, le bailleur à l'obligation de vérifier son réseau TV et d'acter les travaux dans le cadre d'un changement de plan de fréquence géré par l' ANFR (agence nationale des Fréquences)
Sur l'ensemble des équipements sur lesquels ont peut acter un contrat, il en existe 4 différents et complémentaire:
- Contrat d'entretien:
Maintenance Préventive et dépannage, modernisation, garantie de fonctionnement, suivi en temps réel.
- Contrat d'exploitation:
Entretien, garantie totale, renouvellement programmé des équipements, financement, intéressement.
- Contrat de l'approvisionnement et de l'optimisation de l'énergie:
Fourniture des combustibles, suivi des performances, contrat de résultat avec intéressement, contrat de fourniture d'énergie.
- Contrat Multi-technique:
Il s'agit là de la prise en charge de la maintenance préventive, des dépannages, d'une garantie de fonctionnement.....
D'une manière générale, dans ces contrats, il est évoqué les dénominations suivantes qui correspondent à des postes de facturations:
P1, P2, P3, P4, P5
Ces postes appartiennent à l'origine au chauffagiste....Il arrive souvent que par dérive, ils soient utilisés sur les autres équipements (portails, ascenseurs, antennes, production d'eau chaude par divers moyens....)
La signification de ces "postes de facturation" est la suivante:
Poste P1:
Fourniture d'énergie ( gaz, électricité, .....)
Poste P2:
Maintenance préventive et curative (mise en route, réglages, contrôle, ramonages..)
Poste P3:
Renouvellement programmé des équipements, garantie totale...
Attention, sur ces factures, la part correspondante à la main d'oeuvre doit être inscrite sur la ligne du P2: Sur la facture "P3" ne doit apparaître que les pièces.
Poste P4:
Financement des installations,
Poste P5:
Travaux dans le cadre du contrat (fourniture, installation, maître d'oeuvre)
Ca y est.....ouf............😫 😫 😫, les contrats sont définis, et nous avons les entreprises pour chaque activités et/ou équipements.....
Sur une vision globale, nous avons 3 ensembles:
Nous verrons ici les Obligations Contractuelles de chacune des parties.
Le propriétaire de/des l'équipement(s):
Tout d'abord, le propriétaire de(s) l'équipement(s) , ( chaudières, cumulus, portails, ascenseurs, plomberie.....) doit s'assurer que l'équipement est utilisé normalement....Je sais ça à l'air idiot....mais ça part de là !...surtout lorsque l'utilisateur n'est pas le propriétaire...
(Une porte n'est pas faîte pour s'ouvrir à coup de pied, un portail ne doit pas être forcé......)
Ensuite, au moment de la mise en place du contrat, dès la signature de celui ci, il ne faut pas penser que la responsabilité de l'équipement a basculé chez le mainteneur......Le propriétaire du bien reste l'unique propriétaire.....
Le propriétaire doit s'assurer:
- Que le mainteneur est assuré pour les prestations qu'il devra assumer par la suite ( c'est mieux de le faire avant la signature du contrat....😌
- le propriétaire doit transmettre au mainteneur des pièces nécessaire au bon fonctionnement du contrat afin de constituer le DUEM (Dosssier d'Utilisation et d'exploitation de la Maintenance):
- Les DOE (Dossiers des ouvrages exécutés) de la résidence ou du bâtiment concerné,
- Les fiches techniques des équipements concernés par le contrats de maintenance
- L'adresse, ou les adresses sur laquelle le mainteneur est susceptible d'intervenir,
- Les coordonnées éventuelles des personnes à contacter ( Gardiens, personnels techniques.....)
- Les coordonnées éventuelles de l'installateur,
- les plans de pose pour savoir d'ou viennent les alimentations électriques, où sont les évacuations d'eau, où sont les alimentations d'eau....
- L' ensemble des diagnostics évoqués sur ce lien
- Le DIUO (Dossier d'Intervention Ultérieur sur Ouvrages)
- Les rapports d'essais et/ou de mise en service des équipements,
- Les attestation de fonctionnement ( anciens essais COPREC): Modèle consultable ici
- Les registres sécurités,
- La fiche d'Inspection commune et le plan de Prévention,
L'ensemble de ces éléments constituent le DUEM (Dossier d'Utilisation et d'Exploitation de la Maintenance)
L'entreprise chargé de la maintenance:
La maintenance est une fonction essentielle, car elle contribue à maintenir dans un état optimal de fonctionnement des équipements.
L'entreprise doit garantir la sûreté des systèmes, la sécurité du personnel, et la sécurité de l'utilisateur final.
Assurer des résultats de fonctionnement optimal, de délais de panne très court (ou des durées de fonctionnement les plus long possible 😁...Ça dépend de quel point de vue on se place...😁...), le respect des normes et réglementations diverses, la maintenance corrective, la maintenance préventive......et les VE ( Visites d'équipements ) qui imposent des visites réglementaires sur les équipements pour vérifier les organes de sécurité et le parfait fonctionnement de l'équipement à un instant "T"...
Je détaillerai à par la suite dans ce chapitre, les VE en fonction des équipements........
Tout ceci dans un environnement ou les contraintes économiques sont très fortes, et ou les nouveautés technologiques sont exponentielles, et les contraintes environnementales drastique....
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